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C'è una buona ragione per cui milioni di persone si sintonizzano ogni settimana per guardare Fixer Upper, Flip o Flop, Tossicodipendente Rehab, e Questa vecchia casa. Che siano interessati a lanciare casa, ristrutturazioni o programmi incentrati sul settore immobiliare agenti, gli americani hanno chiaramente un'ossessione per il settore dell'edilizia abitativa e le carriere che ruotano intorno ad esso. Ma non sono solo gli spettacoli televisivi a catturarci. Il settore immobiliare è l'investimento più favorito tra gli americani, secondo Notizie GALLUP. In effetti, il 34 percento delle persone afferma che è il miglior investimento a lungo termine là fuori.
Per capire meglio come le persone stanno guadagnando soldi nel mercato immobiliare (e smascherare alcune importanti televisioni idee sbagliate lungo la strada), abbiamo chiacchierato con quattro donne che hanno fatto somme impressionanti in tutti i modi progetti immobiliari. Che si tratti di un trambusto laterale o della loro carriera in piena regola, ecco come
vero le persone, non le star della televisione, lo stanno facendo.Adela Mizrachi, 41 anni, Flipper
Eddie Phan
Posizione: Periferia di Chicago
Occupazione: Responsabile delle comunicazioni e blogger presso Leggi i miei lanci
Numero di proprietà: 2 (per ora)
Anni nel settore immobiliare: 1.5
Soldi fatti finora: $117,000
Cosa ti ha attratto del settore immobiliare? Ho sempre visto la proprietà come base per la ricchezza a lungo termine. Riduce un po 'meglio gli alti e bassi economici. È proprietà, è terra: possiedi qualcosa. Non è come uno stock che non sai davvero cosa possiedi.
Come hai iniziato? Il mio ragazzo John e io abbiamo iniziato a frequentarci, e aveva già girato prima. È un agente immobiliare autorizzato presso Mark Allen Realty. Entro sei mesi dalla nostra data, stavamo comprando la nostra prima proprietà e facendola girare insieme.
È importante avere un partner? Non potrei farlo senza John. Fa tutte le analisi di mercato e fa molto lavoro - è così che abbiamo risparmiato un sacco di soldi. È un lavoro a tempo pieno tra noi due.
La parte più impegnativa: L'ostacolo più grande è passare da zero a una proprietà. Una volta che hai passato il primo, c'è così tanto apprendimento che accade che diventa molto chiaro se vale la pena farlo di nuovo. Stiamo facendo offerte per tutto il tempo ora.
Trovare appaltatori affidabili e ragionevoli è un'altra grande sfida: è quasi come due estremità opposte dello spettro. Se sono affidabili, molto probabilmente fanno pagare molto di più.
E il processo di autorizzazione può essere travolgente. Non credo che molte persone capiscano come possano essere i villaggi burocratici. Ad esempio, abbiamo messo i documenti per un permesso e ci vogliono da un mese a sei settimane per ottenere qualcosa in cambio. E non puoi toccare la casa prima di ottenere il permesso.
"Dovrei scrivere un libro intitolato" Cosa HGTV non ti sta dicendo. ""
Di quanti soldi hai bisogno per iniziare: Dovrei scrivere un libro chiamato Cosa non ti sta dicendo HGTV. La cosa che mi fa impazzire sono i loro rapidi calcoli. Ci sono costi di gestione, tasse, assicurazioni, interessi: tutte queste cose si sommano. Inoltre, non tengono conto dei costi degli agenti immobiliari. Nella casa che abbiamo lanciato che ha venduto per $ 275.000, ho speso $ 13.760 per i costi degli agenti immobiliari.
È necessario pianificare i costi di chiusura per l'acquisto, che sono pari all'1,5 percento del prezzo di acquisto, i costi di chiusura sulla vendita, che rappresentano l'1,5 percento del valore post-riparazione (ARV), le commissioni degli agenti immobiliari, che rappresentano il 5 percento dell'ARV, e i costi di gestione che coprono tasse, assicurazioni, servizi pubblici e interessi, che di solito stimano tra $ 1.000 e $ 1.500 per mese. Quindi devi aggiungere tutto ciò al costo della proprietà e ai costi della ristrutturazione. Generalmente eseguiamo un buffer del 5-10 percento per i costi imprevisti che si presentano durante la ristrutturazione. E devi chiederti, posso permettermi di perdere soldi su questo? perché potrebbe succedere.
I migliori consigli per i principianti: Raddoppia la quantità di tempo che pensi di dover dedicare. Se pensi che ci vorrà un mese, cambialo in due. E il tuo primo progetto richiederà sempre molto più tempo perché stai ancora testando le acque e poi, una volta che sai cosa ti piace, lo ripeterai di casa in casa.
Jamie Crouch, 33 anni, agente e responsabile della proprietà
Eddie Phan
Posizione: Tulsa, Oklahoma
Occupazione: Agente immobiliare, imprenditore e gestore immobiliare
Numero di proprietà: 4 (compresa la sua casa) più 35 che gestisce
Anni nel settore immobiliare: 14
Soldi fatti finora: $200,000+
Cosa ti ha attratto del settore immobiliare? Quando possiedi proprietà a lungo termine, le chiamiamo sveglia soldi perché non appena ti svegli, stai facendo soldi con la proprietà in affitto. Stanno generando entrate senza che tu debba andare al lavoro. È una bella risorsa laterale e chiunque può farlo. Invece di avere un 401k, il mio pensionamento sarà il nostro investimento immobiliare. Quando mi avvicinerò all'età pensionabile, saranno pagati, quindi tutto quel flusso di cassa derivante dall'affitto sarà quello che guadagno per la mia pensione.
Come hai iniziato? Gli immobili sono nel mio sangue. I miei genitori possedevano immobili in affitto quando ero un bambino e all'età di 19 anni mi hanno chiesto se sarei stato disposto a iniziare a gestirli. Quando sono andato al college ho lavorato nel settore immobiliare e ho ottenuto la mia licenza immobiliare.
Abbiamo iniziato costruendo la nostra proprietà (mio marito è un appaltatore), e poi vendendo quella casa, siamo stati in grado di fare abbastanza soldi per mettere giù e iniziare a investire nel settore immobiliare.
È importante avere un partner?Mio marito è il mio lavoro gratuito. È molto utile e lavora per un'azienda appaltatrice commerciale.
La parte più impegnativa: La parte più difficile per me è stata iniziare. Prima del 2008, l'industria dei prestiti era molto diversa. Ora più istituti di credito richiedono circa il 20 percento in meno, quindi è davvero difficile iniziare se non si dispone di denaro.
Il modo migliore per iniziare è trasformare la tua casa in una proprietà in affitto quando sei pronto a trasferirti: è così che la maggior parte delle persone lo fa perché è difficile trovare il 20% di sconto richiesto. Una volta iniziato, diventa infinitamente più semplice.
"Se non ne sai nulla e ci salti alla cieca... un brutto affare ti spazzerà via completamente."
La parte più gratificante: È difficile far crescere la tua ricchezza e gli immobili sono stati un'ottima risorsa per me e mio marito.Abbiamo iniziato a investire nei nostri vent'anni.
Di quanti soldi hai bisogno per iniziare: Dipende da molti fattori. Gli immobili non sono tagliati e asciutti. Ogni affare è diverso. Consiglio la "regola del 50 percento": se hai una proprietà che ti interessa, puoi ricercare quanto sarebbe in affitto per, e quindi figurerebbe che circa il 50 percento di quell'affitto sarà per spese, assicurazioni, riparazioni, eccetera. Quindi decidi quale sarà il tuo pagamento del mutuo e se i flussi di cassa, e stai facendo soldi, quindi merita di esaminarlo ulteriormente.
Il miglior consiglio per i principianti: Devi capire cosa vuoi che gli immobili facciano per te. Vuoi che sia il tuo piano pensionistico e che ti aiuti a integrarlo? Stai cercando di guadagnare velocemente? Devi capire quale obiettivo hai e poi trovare qualcuno nella tua zona, un mentore, che ti possa guidare attraverso e spiegare i dettagli.
Vuoi anche assicurarti di avere una buona squadra in atto, con un appaltatore che conosci e di cui ti fidi, un CPA che ti guidi attraverso il tuo tasse, un gestore immobiliare se non vuoi gestirlo da solo, e un agente immobiliare specializzato in investimenti. Se non ne sai nulla e ci salti alla cieca, allora un cattivo affare ti spazzerà via completamente.
Nichole Stohler, 44 anni, imprenditore
Eddie Phan
Posizione: Scottsdale, Arizona
Occupazione: Imprenditore, casa plurifamiliare e investitore in hotel
Numero di proprietà: 1 hotel e 3 case
Anni nel settore immobiliare: 8
Soldi fatti finora: "Abbiamo quadruplicato il nostro investimento iniziale nel 2012 entro quattro anni".
Cosa ti ha attratto del settore immobiliare? Avevamo due anni per sposarci; non avevamo davvero soldi, quindi passavo molto tempo a leggere libri di finanza personale e attraverso quel processo mi sono imbattuto Rich Dad Poor Dad. Mi sono iscritto subito per andare a un seminario sul settore immobiliare per conoscere gli investimenti e siamo subito entrati.
Come hai iniziato? Abbiamo scoperto che l'università nella nostra città possedeva diverse proprietà, ma non voleva gestirle, quindi le abbiamo messe tutte finanziamento del venditore. Non abbiamo dovuto contrarre prestiti, ma abbiamo dovuto escogitare acconti e abbiamo utilizzato gli anticipi delle carte di credito per farlo. Non sapevamo davvero cosa stessimo facendo. La realtà è che il seminario ti fa entusiasmare, ma non si tratta di gestione pratica e di ciò che realmente ci interessa. C'erano così tanti pezzi che non capivamo.
Non ci siamo riusciti. Alla fine abbiamo dovuto restituire le proprietà, abbiamo perso denaro durante quel periodo e abbiamo avuto debiti dagli anticipi della carta di credito. Mi svegliavo di notte, non potendo dormire, chiedendomi come avremmo potuto uscire da questo buco. La nostra soluzione era vendere la nostra casa e trasferirci con i miei genitori.
Non investiamo di nuovo da molto tempo. Poi, nel 2011, ho ripreso il bug e ho pensato che avremmo potuto fare un lavoro migliore. Abbiamo avuto successo la seconda volta, ma non abbiamo mai dimenticato cosa abbiamo passato all'inizio.
"Mi svegliavo di notte, non potendo dormire, chiedendomi come avremmo potuto uscire da questo buco."
È importante avere un partner? Non penso sia necessario, ma aiuta a condividere il carico di lavoro.
La parte più gratificante: Aiutare le persone. Mio marito è davvero orgoglioso di uno dei nostri gestori di proprietà. Ha commesso alcuni errori nella vita e ha scontato una pena detentiva per crimini non violenti, quindi nessuno gli avrebbe dato una possibilità. Mio marito ha visto che era un gran lavoratore e qualcuno con capacità di comando, quindi lo ha aiutato a imparare le corde. E quando vendemmo quella proprietà, mio marito raccomandò vivamente lo stesso gentiluomo ai nuovi proprietari, lo assunsero, aumentarono il suo stipendio e ora gestisce tre proprietà.
Di quanti soldi hai bisogno per iniziare: Vivrai nella proprietà o hai già la tua residenza principale e la comprerai esclusivamente come investimento immobiliare? Questa è una decisione davvero importante perché se hai intenzione di vivere nella proprietà, puoi ottenere un Prestito FHA (amministrazione federale delle abitazioni), Prestito VA (affari veterani)o un prestito con pochi soldi in meno. In realtà, un VA ha zero soldi in meno.
Dipende dal mercato, ma al momento è necessario ridurre del 25% circa il prezzo di acquisto. Per la maggior parte del paese in questo momento, potresti immaginare circa $ 200.000 per una casa e ne avrai bisogno del 25 percento. Avrai anche bisogno di alcune riserve.
Il miglior consiglio per i principianti: Il settore immobiliare vale la pena, ma non è perfetto, quindi porta le tue aspettative al giusto livello. Pianifica una costruzione lenta, forse una proprietà all'anno.
Inoltre, chiedi aiuto. La maggior parte degli altri investitori ti aiuterà: vai a un gruppo della comunità o un Meetup. E BiggerPockets.com è senza dubbio una delle risorse gratuite più preziose per chiunque cerchi di investire nel settore immobiliare.
Keisha Blair, 40 anni, padrone di casa
Eddie Phan
Posizione: Ottawa, Canada
Occupazione: Proprietario, imprenditore
Numero di proprietà: 3 (2 in Canada e 1 a New York)
Anni nel settore immobiliare: 10
Soldi fatti finora: Mi ha offerto il tipo di libertà finanziaria in cui so se avrei dovuto prendermi del tempo libero. Dopo la morte di mio marito, mi sono preso un anno sabbatico non retribuito e gli immobili erano dietro. E uno dei motivi per cui posso permettermi di mettere i miei tre figli nella scuola privata è a causa del settore immobiliare.
Come hai iniziato? Ho iniziato una decina di anni fa quando ho capito che le pensioni dei datori di lavoro non fornivano quello che potevano essere. Abbiamo iniziato a investire nel settore immobiliare per colmare questa lacuna. All'epoca non mi piaceva molto l'idea delle azioni. Ero più interessato a investimenti tangibili che potevo vedere. Il settore immobiliare era uno di quei beni materiali che potevo guidare ogni giorno e guardare. Abbiamo iniziato in piccolo con un solo condominio nella nostra zona che non sarebbe stato difficile affittare perché si trovava in una zona vicina a scuole, parchi, fermate degli autobus e numerosi servizi.
È importante avere un partner? Ho iniziato a investire nel settore immobiliare quando mio marito era vivo. L'abbiamo fatto insieme. [Dopo la sua morte] ho deciso di mantenere [le proprietà] e di andare da solo. Ho mantenuto tutti i miei investimenti ed è la cosa migliore che abbia mai fatto. Incoraggerei le donne single o anche le vedove a considerare il settore immobiliare come un investimento. Può essere fatto da solo.
"Quando la vita improvvisamente prende una svolta, sei tipo, grazie a Dio ho questi investimenti. Le donne dovrebbero pensare a diversificare i propri investimenti. È sempre bello essere preparati ".
La parte più impegnativa: Dopo la morte di mio marito, è stato davvero impegnativo. Avrebbe svolto la maggior parte del lavoro in termini di proprietà e mantenimento. Era anche un CPA, quindi avrebbe fatto la contabilità al momento delle tasse. Ho finito per assumere un gestore di proprietà. Era più costoso, ma più conveniente.
L'altra cosa che trovo stimolante sono i posti vacanti. Supponiamo che tu abbia un posto vacante da sei mesi, devi trasportare la proprietà per così tanto tempo senza ottenere alcun reddito. E con i posti vacanti arriva il turnover e la necessità di riaprire la proprietà per i nuovi inquilini. Il fatturato è costoso.
La parte più gratificante: Tha la flessibilità di prendersi del tempo libero, di prendersi cura dei bambini piccoli o di perseguire altri interessi o carriere. Non ci ho nemmeno pensato a queste cose, ma poi mio marito è morto quando avevo solo 31 anni. WQuando la tua vita improvvisamente prende una svolta, allora sei tipo, grazie a Dio ho questi investimenti perché mi aiuteranno a prendermi cura dei bambini.Wpresagio dovrebbe pensare a diversificare i propri investimenti. Non lo sai mai ed è sempre bello essere preparati.
Di quanti soldi hai bisogno per iniziare: È necessario disporre di fondi sufficienti e un cuscino finanziario. Esistono vari modi per farlo: leva, rifinanziamento, HELOC (linea di credito di equità domestica). Ma qualunque cosa sia, non sfruttarti troppo.
È difficile individuare una cifra, ma è necessario disporre di abbastanza per l'acconto e la manutenzione. Per la manutenzione, ho messo da parte una piccola quantità come $ 150 al mese. Quanto basta affinché se succede qualcosa, se c'è un'emergenza, posso finanziarlo.
Dovresti anche prevedere un budget da tre a sei mesi senza inquilino. ionella maggior parte dei casi, si finisce con una proprietà senza inquilini e non si può fare pubblicità per gli inquilini fino a dopo la data di chiusura, quindi ciò ti riporta indietro di quattro mesi, nel peggiore dei casi sei mesi. Potresti scoprire che non sono l'ideale e devi rifiutarli perché pensi che potrebbe non funzionare. Ho dovuto rinunciare alle entrate solo per riuscire a trovare l'inquilino giusto.
Il miglior consiglio per i principianti: Il mio miglior consiglio è quello di esaminare le aree in cui i prezzi degli immobili non sono solo in aumento, ma saranno anche attraenti per gli affittuari: in giro per le università, vicino alle imprese, nel corridoio del centro. Anche se tende ad essere un po 'più costoso, sicuramente funziona perché il rischio di posti vacanti e fatturato è inferiore. E non investo mai in una proprietà in cui non vivrei.